Häufige Fragen

Nettovermögen nach dem Horizont: Immobilie mit Annuitätendarlehen kaufen und am Ende verkaufen, oder dieselbe Wohnung kalt mieten und dasselbe Eigenkapital in einen ETF legen. Wer monatlich weniger fürs Wohnen zahlt, legt die Differenz an. Energie und Haushaltsstrom fehlen — sie sind auf beiden Pfaden ähnlich. Das ist kein Rat, nur ein Rechenweg.

Mit dem Eigenkapital im ETF — demselben Anteil von Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, den der Käufer bar einsetzt. Den Rest (einschließlich Nebenkosten) trägt der Kredit. Die monatliche Lücke (Kreditrate plus Eigentümerkosten minus Kaltmiete) wandert zum günstigeren Pfad.

Das Darlehen ist Gesamtkosten minus Eigenkapital. Der erste Slider ist dieses Budget (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten). Nebenkosten als Prozent ändern den Kaufpreis, nicht das Budget. Eigenkapital ist ein Prozentsatz der Gesamtkosten. Eigentümerkosten (Instandhaltung, Steuer, Hausgeld) sind ein fester Prozentsatz vom Kaufpreis in Euro, nicht von der Kreditrate und nicht vom aktuellen Immobilienwert.

2027 ist ein Vorwärtspfad. Die Historie endet 2025; danach gilt für jedes Jahr dieselbe Annahme: 2,5 % Wohnen, 2,5 % Miete, 7 % ETF, 4 % Zins, 2 % Inflation — unabhängig von Bezirk und Fonds. Bezirk, Fläche und Altbau/Neubau ändern den Einstiegspreis und die Einstiegsmiete, nicht diese Sätze. Vor 2026 folgen die Slider den Jahresreihen; S&P 500 und Emerging Markets unterscheiden sich dann.

Startjahr, Bezirk, Fläche, Gebäude, ETF und Horizont laden Kaufpreis, Kaltmiete, Zinsen, Nebenkosten und die jährlichen Schocks. Bis 2025: Bestand €/m², Angebotsmieten, ETF-Nettorendite in Euro, Destatis-VPI, Bundesbank-Zinsen. Danach die Vorwärtsannahmen oben. Ein Slider-Eingriff löst den Verlauf für diesen Wert.

Abgeltungsteuer 26,375 % (25 % plus Solidaritätszuschlag, ohne Kirchensteuer) nur auf ETF-Gewinne, nach 30 % Teilfreistellung bei Aktien-ETFs. Der Verkauf der selbst genutzten Immobilie ist im Modell steuerfrei. Der Bargeld-Pfad hat 0 % Rendite und keine Abgeltungsteuer.

Einen dritten Pfad: dieselbe Miete, aber Anzahlung und monatliche Reste liegen bar bei 0 %. Chart, Snapshot und Endvermögen bekommen eine Bargeld-Spalte. So siehst du, was du verlierst, wenn du weder kaufst noch anlegst.

Es streut jährliche ETF-, Immobilien- und Mietrenditen um den jeweiligen Jahreswert — aber nur ab dem laufenden Kalenderjahr. Abgeschlossene Jahre bleiben auf der Historie. Die große Zahl und die Chartlinien sind Mediane (P50). Die Tabelle darunter bleibt der Pfad ohne Zufall. Gewinnraten zählen Pfade, nicht ein Break-even-Jahr.

Die Simulation läuft nominal. Anzeige ist Kaufkraft des Startjahrs (VPI). Einzahlungen in der Tabelle bleiben nominal. Inflation auf 0 stellt auf nominale Euro um.